La dernière fois que le marché du logement a subi un effondrement majeur en 2006, il a emporté avec lui l’ensemble de l’économie américaine. Mais l’histoire ne suit jamais exactement le même scénario deux fois.

L’affaiblissement du marché du logement va sans aucun doute nuire à l’économie. La construction de maisons unifamiliales est tombée à un rythme annuel de 1 million en mai, contre un sommet de 15 ans de 1,31 million en décembre. Les permis de construire plus de maisons ont également chuté.

Ça va probablement empirer aussi.

Les prix des maisons avaient déjà atteint un niveau record lorsque la Réserve fédérale a commencé en mars à relever rapidement les taux d’intérêt pour lutter contre la forte inflation. L’action agressive de la banque centrale a poussé l’hypothèque fixe de 30 ans à plus de 6 %, contre seulement 2,75 % l’automne dernier.

La combinaison d’hypothèques plus coûteuses et de prix ultra-élevés a rendu difficile l’achat d’une maison pour la plupart des acheteurs. L’abordabilité est tombée au plus bas niveau en 16 ans, a déclaré la National Association of Realtors.

Comme le logement va, va donc l’économie américaine, selon un vieil adage. Le ralentissement de la construction qui en résulte devrait soustraire une grande partie de la croissance du produit intérieur brut au deuxième trimestre. Et moins de ventes signifie moins de nouveaux propriétaires qui dépensent de l’argent pour meubler leur maison.

Pourtant, le marché du logement est très différent aujourd’hui de ce qu’il était en 2006, et à lui seul, il est peu probable qu’il entraîne l’économie dans un fossé. Les États-Unis pourraient très bien plonger dans la récession d’ici un an ou deux, disent les économistes, mais le logement n’en sera pas la principale cause.

« Nous nous attendons à une nouvelle baisse des ventes au cours des prochains mois, mais nous ne nous attendons pas à une répétition de l’effondrement des années 2000 », a déclaré Alex Pelle, économiste américain chez Mizuho Securities.

Petit signe de bulle

Le marché du logement d’aujourd’hui ressemble très peu à celui des années 2000.

D’une part, l’acheteur type a une cote de crédit élevée et est moins susceptible de faire défaut. Seuls 2 % environ de tous les nouveaux prêts hypothécaires sont accordés à des acheteurs dits subprime, ou à ceux dont la cote de crédit est plus faible.

En revanche, environ 15% des emprunteurs avaient des crédits subprime au plus fort de la bulle immobilière il y a près de deux décennies, selon une étude de la société Jefferies de Wall Street.

Beaucoup de ces emprunteurs ont perdu leur maison lors de la récession de 2007-2009 et les valeurs immobilières ont chuté, privant des millions d’Américains de leur richesse en papier et les faisant se sentir plus pauvres. Une vente massive en bourse a ajouté à leurs malheurs.

L’« effet de richesse » négatif a contribué à une forte baisse des dépenses de consommation qui a aggravé la récession. Les consommateurs représentent près de 70 % de tout ce qui se passe dans l’économie.

Cependant, le ralentissement actuel de l’immobilier ne conduira probablement pas à une baisse des prix et à une baisse de la valeur des maisons.

Pour commencer, les États-Unis souffrent d’une pénurie de logements depuis des années, alors même que le nombre de nouvelles familles formées a poussé la demande vers de nouveaux sommets. La pandémie a également considérablement augmenté le nombre de personnes travaillant à domicile et la demande de logements supplémentaires.

La demande de logements est forte en partie « à cause de la montée du travail à distance et des changements de modes de vie », a déclaré l’économiste en chef Bill Adams de la Comerica Bank.

Builder a essayé de répondre à la plupart de cette demande. La construction de maisons neuves et de logements locatifs a atteint un rythme annuel de 1,8 million en avril – un sommet en 16 ans – avant que les taux hypothécaires plus élevés n’entrent vraiment en vigueur. plus petit.

Ça ne va pas s’améliorer bientôt non plus. La construction a fortement chuté en mai et devrait continuer de ralentir, réduisant encore l’offre de maisons à vendre et maintenant une pression à la hausse sur les prix.

Doublures d’argent

Cependant, les prix élevés des maisons ne sont pas entièrement une mauvaise chose, surtout pour ceux qui possèdent déjà leur propre maison. La valeur stable des maisons peut en partie protéger l’économie de la récession.

Comment? Les propriétaires de maison se sentiront probablement mieux financièrement qu’ils ne l’étaient en 2006 parce que leur principal pécule s’apprécie toujours.

De plus, des millions de propriétaires de maison ont profité des taux d’intérêt historiquement bas pendant la pandémie pour se refinancer et économiser beaucoup. La plupart d’entre eux ont également choisi des hypothèques à taux fixe, les mettant à l’abri de la hausse des taux.

Ce n’était pas le cas au milieu des années 2000, lorsque la moitié de tous les prêts hypothécaires étaient ajustables. La flambée des taux d’intérêt oblige des millions de propriétaires à payer des dépenses hypothécaires mensuelles élevées et beaucoup de ceux qui n’en avaient pas les moyens ont fait défaut.

Aujourd’hui, seulement 10 % environ de tous les prêts hypothécaires sont ajustables. De plus, le pourcentage du revenu que les propriétaires de maison doivent consacrer à leurs hypothèques est à un niveau record.

« Les liens entre le logement et la consommation seront probablement plus faibles que par le passé », a déclaré Aneta Markowska, économiste en chef chez Jefferies.

Ce qui pourrait mettre une plus grande brèche dans le marché du logement est une forte augmentation du chômage qui pousse plus de personnes à faire défaut.

Pourtant, avec un taux de chômage à seulement 3,6 % et une pénurie de main-d’œuvre qui devrait persister pendant des années, certains économistes se demandent si les entreprises auront recours à des licenciements massifs si les États-Unis entrent en récession.

Entre-temps, le marché du logement se maintient relativement bien malgré la flambée des taux d’intérêt et des prix élevés. Les ventes et les dépenses dans les nouvelles constructions se situent près des niveaux d’avant la pandémie, ce qui suggère que le creux ne baissera pas comme en 2006.

Bien sûr, certains experts disaient la même chose il y a 15 ans. « Les chercheurs disent que le récent ralentissement de l’immobilier ne signifie pas nécessairement la fin de la croissance économique », disait alors un article du Christian Science Monitor.

Ce qui a suivi a été la pire récession depuis des décennies.