UNà travers le monde, les prix de l’immobilier battent des records – mais cette fois c’est à cause de la vitesse à laquelle ils chutent. Les maisons à Stockholm se vendent désormais 20 % de moins que leur pic, les prix à Sydney baissent de près de 14 % sur l’année, tandis qu’à San Francisco ils baissent de 15 %, à Auckland de près de 22 % et à Toronto de 16 %.
L’Allemagne a enregistré sa plus forte baisse de prix sur six mois depuis deux décennies, tandis qu’en France, les prévisionnistes s’attendent à des baisses de 5% à 7% cette année, et après une année forte en Espagne, les premières baisses de prix sont signalées à Majorque et à Ibiza.
En attendant, ayez peut-être une pensée pour certains propriétaires de Séoul, la capitale sud-coréenne, où les prix des appartements auraient baissé de 24 % depuis octobre 2021.
La chute des prix de l’immobilier au Royaume-Uni à ce jour – en baisse de 4,2% ou 3,2% depuis leur sommet d’août de l’année dernière, selon Halifax et Nationwide respectivement – semble relativement douce par rapport à certains de ces endroits.
Alors, qu’y a-t-il derrière le mini crash mondial, et y a-t-il des leçons que nous pouvons tirer de ce qui se passe dans d’autres pays ?
Dans sa forme la plus simple, il s’agit du coût de l’argent. La longue ère des taux d’intérêt proches de zéro, qui rendait l’emprunt pour acheter une maison moins cher qu’à presque n’importe quel moment de l’histoire, est révolue, du moins pour le moment.
La Banque d’Angleterre a relevé ses taux de 0,1 % fin 2021 à 4 % aujourd’hui – avec une hausse correspondante des taux hypothécaires. Pendant ce temps, les taux hypothécaires moyens à long terme aux États-Unis sont maintenant supérieurs à 6 %. Il y a un an, ils étaient inférieurs à 4 %.
Au Royaume-Uni, des millions d’emprunteurs bénéficient d’accords à taux fixe qui les protègent toujours des fortes augmentations de leurs coûts hypothécaires mensuels. C’est très différent d’un pays comme la Suède, où la plupart des ménages ont des prêts hypothécaires à taux variable qui augmentent en fonction des variations des taux d’intérêt.
Comme le soulignent de nombreux économistes, la chute des prix de l’immobilier fait suite à des hausses vertigineuses dans certaines villes et certains types de propriétés, et les valeurs ne reviennent souvent qu’à leur niveau d’il y a quelques années. Presque personne ne prédit un crash immobilier à grande échelle.
Certaines des baisses de prix sont le dénouement de la «course à l’espace» qui était un phénomène mondial pendant la pandémie de coronavirus. La demande de maisons individuelles plus grandes a bondi alors que les gens travaillaient à domicile, laissant des appartements dans le froid. Mais au cours de l’année écoulée, le prix des maisons a généralement baissé plus que celui des appartements.
Cependant, même pendant une récession mondiale, il y a toujours des endroits qui explosent. Les prix des propriétés de luxe à Dubaï – un refuge pour les oligarques russes barrés à l’ouest – ont grimpé de 89% en 2022, selon l’agent immobilier Knight Frank.
Suède
Le marché en baisse la plus rapide d’Europe
Ce que disent les données : les appartements en baisse de 11 % au cours des 12 mois précédant décembre 2022, les maisons en baisse de 13,7 %. (Source : HOX Valueguard). Stockholm abrite un pic de 19,8 % pour creux, appartements en baisse de 11,6 % (source : SBAB.se)
La Suède, le pays européen avec la plus forte baisse des prix de l’immobilier à ce jour, a subi des augmentations de taux assez brutales – et avec la plupart des ménages à taux variables, l’impact a été immédiat.
Robert Boije, économiste en chef de la société suédoise de prêt hypothécaire SBAB, déclare : « L’une des raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier ont baissé davantage en Suède que dans la plupart des autres pays de l’UE est que nous avons, dans une large mesure, des prêts à taux variable et non fixe. les taux. Cela signifie que lorsque les banques centrales augmentent leurs taux d’intérêt directeurs, cela se répercutera sur les crédits immobiliers à un rythme plus rapide en Suède que dans de nombreux autres pays. Il y a quelques années à peine, le taux hypothécaire variable en Suède n’était que d’environ 1 % (alors que le taux directeur de la Riksbank était de moins 0,5 %). Aujourd’hui, il est d’environ 4,5 %.
Le cabinet de conseil Capital Economics, basé à Londres, déclare : « Les prix de l’immobilier suédois ont chuté de 18 % par rapport à leur sommet et pourraient encore chuter d’environ 5 % à partir d’ici. »
Chez Valueguard, qui produit l’indice le plus utilisé en Suède, le directeur général, Henrik Åkerblom, déclare : « La société suédoise s’était habituée à des taux d’intérêt très bas. Les jeunes n’avaient jamais vu de taux d’intérêt élevés.
L’invasion de l’Ukraine par la Russie (la Suède est un proche voisin de l’autre côté de la Baltique) a également porté un coup de marteau à la confiance.
« Lorsque nous avons commencé à voir les déclins, c’est lorsque la Russie a envahi l’Ukraine », explique Åkerblom.
Australie
Neuf mois consécutifs de baisse des prix
Ce que disent les données : à l’échelle nationale, les prix ont baissé de 7,2 % sur l’année jusqu’en janvier 2023, chutant chaque mois depuis avril dans la baisse la plus importante et la plus rapide depuis au moins 1980 (source : CoreLogic HVI)
Parmi les grandes villes, Sydney est en tête du peloton, avec des prix en baisse de 13,8 % sur l’année. Les maisons de Byron Bay, mondialement connue pour ses plages et son style de vie décontracté, ont chuté de 25 %.
De nombreux économistes prédisent d’autres chutes au premier semestre de cette année, la banque centrale, la Reserve Bank of Australia, devant relever à nouveau les taux d’intérêt par rapport à leur niveau actuel de 3,35 % (leur plus haut niveau en un peu plus d’une décennie) pour lutter contre inflation.
Shane Oliver d’AMP Capital prévoit une baisse totale des prix nationaux de 20 %, notant que les augmentations des taux hypothécaires se sont traduites par une baisse de 27 % du pouvoir d’achat d’un acheteur sur les revenus moyens. De nombreux propriétaires existants font face à une forte augmentation des coûts hypothécaires mensuels lorsque leurs taux fixes se terminent bientôt, pour être remplacés par de nouveaux taux se dirigeant vers 6 %.
Mais la chute des prix doit être considérée dans le contexte des augmentations épiques de ces dernières années : le Fonds monétaire international a récemment qualifié l’Australie de l’un des marchés immobiliers les plus « mal alignés » et inabordables au monde.
Nouvelle-Zélande
La plus forte baisse des prix mondiaux
Ce que disent les données : le prix médian des maisons est en baisse de 13,3% sur l’année jusqu’en janvier 2023, avec des valeurs à Auckland en baisse de 21,7%. Les transactions ont chuté de 27% (source : indice Reinz)
Des semaines de temps sauvage ont frappé la plus grande ville de Nouvelle-Zélande, Auckland, et son marché immobilier a également été durement touché. La plupart des économistes du logement estiment que le pays n’en est qu’aux deux tiers de la récession et prévoient une baisse d’environ 22 % du pic au creux.
Dans un boom et un effondrement classiques, les prix d’Auckland ont grimpé de plus de 40% entre début 2020 et début 2022, stimulés par des taux d’intérêt au plus bas et des mesures gouvernementales pour protéger l’économie de Covid. Les prix ont bondi à une moyenne de 1,3 million de dollars néo-zélandais (675 000 £). Mais alors que les taux d’intérêt augmentaient, la bulle a éclaté et les prix dans la ville sont maintenant tombés en dessous de 1 million de dollars néo-zélandais.
Allemagne
La fin brutale d’un boom d’une décennie
Ce que disent les données : à l’échelle nationale, les prix ont augmenté de 2,1 % au cours de l’année civile 2022 mais a chuté de 1,8 % au cours des trois derniers mois de l’année La baisse sur six mois – 2,5 % – a été la plus importante en deux décennies (source : Vdp pfandbrief.de).
« Les nombreuses crises de 2022 laissent désormais leur empreinte sur le marché immobilier », déclare Jens Tolckmitt, directeur général de la VDP, l’Association des banques allemandes Pfandbrief. « Nous anticipons de nouvelles baisses dans les trimestres à venir – mais nous nous attendons à ce qu’elles restent globalement modérées… Même si les prix devaient baisser de 15% au total sur une période plus longue, ils seraient au même niveau qu’au début de 2020 .”
L’Allemagne est souvent considérée comme un marché immobilier plus « sain » que le Royaume-Uni, mais les prix à Munich, le marché le plus cher d’Allemagne, dépassent de loin ceux de Londres. Un appartement typique à Munich coûte 800 000 € (710 000 £), tandis que les maisons coûtent en moyenne 1 840 000 €. La moyenne de Londres (appartements et maisons confondus) est de 528 000 £ (source : Nationwide index, Q4 2022).
Espagne
Les premières baisses de prix commencent à apparaître
Ce que disent les données : à l’échelle nationale, les prix ont augmenté de 7,2 % en 2022 mais en décembre, les hausses de prix ont atteint un stop, tandis que le nombre de nouveaux prêts hypothécaires émis a chuté de 22,5 % (source : Consejo General del Notariado)
L’année dernière, l’Espagne a été l’un des marchés à la croissance la plus rapide d’Europe, avec des prix à Madrid en avance de 12,2 % en moyenne et des transactions immobilières à leur plus haut niveau depuis l’année de boom de 2007.
Mais comme le notait El País début février : « Le ralentissement du marché immobilier est une réalité. Il est actuellement le plus marqué aux Baléares – le marché le plus cher d’Espagne – où les ventes ont baissé d’un tiers en décembre et les prix ont baissé d’un mois sur l’autre. Fait remarquable, les prix moyens en Espagne sont toujours inférieurs à ce qu’ils étaient avant la crise financière de 2007-08.
France
Fin du boom, les prix devraient glisser jusqu’en 2023
Ce que disent les données : Les prix des appartements à Paris ont baissé de 1 % sur l’année jusqu’en septembre 2002 mais les prix de l’ensemble des logements, à l’échelle nationale, sont en hausse de 6,4 % (source : Insee.fr)
Un problème avec la comparaison internationale des prix des logements est que chaque pays compte les données différemment. Les données britanniques et américaines se concentrent sur les maisons, tandis qu’une grande partie des données européennes concerne le coût au mètre carré des appartements. La France est difficile à suivre car ses chiffres, lorsqu’ils sont publiés, ne reflètent la position que plusieurs mois plus tôt. Comme l’a dit un agent immobilier français au Guardian : « Toutes les données sont obsolètes, c’est un peu comme prévoir la météo de l’automne dernier. »
Mais comme ailleurs en Europe, il est clair que les ventes et les prix fléchissent. « Les prix dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux et Lyon ont reculé, après de nombreuses années de forte croissance des prix. Nous prévoyons que cette tendance se poursuivra tout au long de 2023 », déclare Trevor Leggett, président des agents immobiliers Leggett Immobilier.
Century 21, première agence immobilière de France, prévoit une baisse des prix de 5% à 7% en 2023, au moins dans certains départements. Il dit que dans les grandes villes, les prix des appartements ont commencé à baisser l’été dernier.
NOUS
Doux déclins à l’échelle nationale mais San Francisco s’effondre
Ochapeau les données dit: l’indice Case-Shiller de S&P montre que les prix des logements ont augmenté de 7,7 % à l’échelle nationale au cours de l’année jusqu’en novembre 2022, la dernière publication de données disponible. Mais depuis juin, ils ont baissé de 3,6 % au niveau national et de 5 % dans les 20 plus grandes villes. À San Francisco, le prix d’une maison unifamiliale moyenne a chuté de près de 250 000 $ –15% – (£207 950) sur l’année jusqu’en janvier à une moyenne de 1,38 million de dollars, selon la California Association of Realtors (CAR)
Une correction des prix de l’immobilier aux États-Unis était inévitable après que la Réserve fédérale a commencé à augmenter son taux directeur, ce qui a fait grimper rapidement les coûts hypothécaires. L’hypothèque à taux fixe de référence sur 30 ans aux États-Unis a fortement augmenté au cours de la dernière année, passant de 3,9 % à 6,3 %.
Miami, Tampa et Orlando ont été les marchés immobiliers américains brûlants de 2022.
Mais dans la région de la baie de San Francisco, qui souffre d’un double coup dur de pertes d’emplois dans les grandes technologies en plus de la hausse des taux d’intérêt, la chute des prix s’accélère. Les chiffres de janvier de la RCA révèlent que les prix moyens dans le riche comté de Marin, juste au-dessus du Golden Gate Bridge, ont chuté de 300 000 $, soit 19,9 %, en un mois seulement.
Mais les baisses surviennent après des hausses époustouflantes dans la région de la baie ces dernières années, et même après de lourdes chutes, les prix moyens ne sont revenus qu’à leur niveau de 2019.
Prix de l’immobilier au Royaume-Uni – en baisse, mais jusqu’où et à quelle vitesse ?
Selon les données les plus récentes de Nationwide, les prix des logements ont chuté pendant quatre mois consécutifs (d’octobre à janvier inclus), le taux annuel de croissance des prix passant de 14,3 % en mars dernier à 1,1 % en janvier.
Le rival Halifax a déclaré que les prix des maisons étaient stables en janvier, mais qu’ils avaient chuté au cours de chacun des quatre mois précédents, et il a établi le taux annuel de croissance des prix en janvier à 1,9 %.
Halifax avait précédemment prévu que les prix moyens au Royaume-Uni chuteraient d’environ 8 % cette année, ce qui, selon elle, « ramènerait le prix moyen de l’immobilier à peu près au niveau qu’il était en avril 2021, annulant seulement une partie des gains réalisés pendant la pandémie ».
Les économistes de Nationwide ont suggéré que cette année, nous pourrions voir les prix de l’immobilier « baisser légèrement, peut-être d’environ 5 % ».
L’agent immobilier Savills a prévu que le prix moyen des maisons au Royaume-Uni chutera de 10% cette année, « avec une reprise de la croissance prévue en 2024 à mesure que les pressions sur l’accessibilité s’atténuent progressivement ».
La banque d’investissement Nomura est parmi les plus optimistes : le mois dernier, elle prévoyait une baisse de 15 % des prix de l’immobilier au Royaume-Uni d’ici la mi-2024.