Twitter Inc. a revu mercredi l’empreinte de son grand bureau de San Francisco en vue d’une réduction des effectifs et a annulé l’ouverture d’un bureau à Oakland, en Californie, a déclaré une personne ayant une connaissance directe de l’affaire.
Cette décision assombrit l’avenir de l’élégant siège social du site de médias sociaux à San Francisco, un complexe de bureaux trophée de 1,1 million de pieds carrés situé au 1355 Market Street, où Twitter TWTR,
occupe environ 75% de l’espace, selon les données de Trepp.
Les coupes budgétaires des géants de la technologie pourraient avoir des ramifications douloureuses pour San Francisco, une ville avec une ligne d’horizon et une culture radicalement remodelées au cours des dernières décennies par un boom technologique sur son propre territoire, mais aussi par des inégalités stupéfiantes et une crise des sans-abrisme aggravée par la pandémie.
Twitter a déclaré mercredi dans un communiqué qu’il « évaluait notre portefeuille mondial de bureaux et redimensionnait certains emplacements en fonction de l’utilisation », mais également que sa décision n’avait « pas d’impact sur notre effectif actuel ou sur les rôles des employés ».
Bureaux à Séoul ; Wellington, Nouvelle-Zélande ; Osaka ; Madrid; Hambourg; Sidney ; et Utrecht, aux Pays-Bas, ont fait l’objet d’un examen pour fermeture à l’expiration des baux, a déclaré une personne au courant de l’affaire. Le plan serait de redimensionner les bureaux à Tokyo, Mumbai, New Delhi, Dublin, New York et San Francisco, mais d’abandonner entièrement les plans d’un avant-poste du centre-ville d’Oakland.
Twitter a combattu Elon Musk devant le tribunal après le Tesla Inc. TSLA,
Le directeur général a informé la société qu’il mettait fin à son accord de 44 milliards de dollars pour l’acquérir, après avoir soulevé la question des bots et du spam sur la plate-forme.
Un nuage de 9 milliards de dollars
Au-delà du siège social de Twitter, les prêteurs ont financé pour quelque 9 milliards de dollars d’immeubles de bureaux à San Francisco ces dernières années en vendant des obligations hypothécaires commerciales aux investisseurs, selon un décompte de Trepp.
Autrefois considérés comme un pari immobilier relativement sûr, en particulier les immeubles de prestige, les immeubles de bureaux ont récemment été une source d’inquiétude aiguë pour les propriétaires et les financiers en raison de l’essor du travail hybride.
« Il y a beaucoup d’entreprises technologiques qui dirigent San Francisco qui ne reviennent pas, ou ne reviennent pas de la même manière », a déclaré Dan McNamara, fondateur du fonds spéculatif Polpo Capital, un investisseur en dette immobilière axé sur la détresse.
« San Francisco est presque une pause complète pour nous », a-t-il déclaré par téléphone.
Alors que davantage de travailleurs ont afflué dans les bureaux par rapport aux creux de la pandémie, San Francisco est toujours à la traîne des autres grandes villes américaines avec un taux d’occupation de 38,1 % au 25 juillet, contre une moyenne nationale de 44,7 %, selon le baromètre de retour au travail de Kastle System dans 10 villes. .
« C’est juste quelque chose d’inimaginable il y a deux ou trois ans », a déclaré McNamara à propos des faibles niveaux d’occupation. Avant de fonder PolPo, il a fait la une des journaux chez MP Securitized Credit Partners pour avoir mené des paris lucratifs contre des centres commerciaux défaillants.
Un besoin de repenser ?
La pandémie et ses répercussions profondes n’étaient pas sur le radar il y a 10 ans, lorsque les prêts les plus anciens des transactions d’obligations hypothécaires commerciales en cours auraient été souscrits.
Le carnage des valeurs technologiques de haut vol COMP,
SPX,
au premier semestre 2022 a aggravé les choses, asséchant l’activité de fusions et acquisitions et le marché des introductions en bourse, mais entraînant également des réductions de coûts et des réductions pour de nombreuses entreprises technologiques qui habitent la région de la baie de San Francisco.
Les actions Twitter ont augmenté de 1,3 % mercredi, mais étaient inférieures de 41,7 % à celles d’il y a un an, selon FactSet.
Voir: C’est la fin du ‘fantasyland’ pour Big Tech et ses travailleurs
Daniel Herzstein, directeur des politiques publiques à la Chambre de commerce de San Francisco, a déclaré que davantage de touristes, de navetteurs et d’officiers étaient revenus au cours des deux derniers mois. Mais il a également déclaré que San Francisco devait se préparer à une nouvelle voie à suivre.
« La pandémie a fondamentalement changé la façon dont nous utilisons les bureaux, et nous devons repenser notre façon de voir notre économie, en particulier dans le centre-ville de San Francisco », a-t-il déclaré par téléphone.
Les bureaux une zone interdite pour les prêteurs ?
San Francisco a son propre ensemble de défis, mais trouver des prêteurs prêts à parier gros sur le fait d’être remboursé 10 ans plus tard sur un immeuble de bureaux est devenu plus difficile presque partout.
L’absence d’une image plus claire de l’avenir du bureau a rendu « très difficile, voire impossible, le financement d’un immeuble de bureaux », a déclaré Robert Verrone, fondateur d’Ironhound Management Company, une société de restructuration immobilière à New York. « La plupart des prêteurs ne veulent rien faire. »
Avant les séances d’entraînement, Verrone a travaillé à Wall Street à l’origine d’importants prêts sur des propriétés commerciales pendant près de deux décennies. On ne lui a pas encore demandé d’aider à démêler la dette des immeubles de bureaux à San Francisco pendant la pandémie, mais il a travaillé sur le commerce de détail dans la ville.
San Francisco, déjà sous le choc des employés de bureau distants et délocalisés, a subi une baisse de 400 millions de dollars de recettes fiscales l’année dernière, selon le bureau du contrôleur de la ville.
Alors que de nombreux investisseurs s’attendent à plus de douleur pour le secteur des bureaux si les entreprises technologiques réduisent leurs effectifs, la douleur des immeubles de bureaux plus anciens qui tombent en disgrâce avant COVID pourrait être pire.
Les locataires ont fui les immeubles vétustes pour les plus récents construits depuis 2015 (voir graphique), la seule catégorie à inverser la tendance de l’absorption nette négative, ou de l’espace vacant, selon la Deutsche Bank.
Locataires fuyant les immeubles anciens.
Deutsche Bank, Jones Lang LaSalle
L’échéance du prêt se profile
L’emprunteur Shorenstein Properties, un promoteur immobilier, doit 400 millions de dollars sur une hypothèque de premier rang au siège social de Twitter à San Francisco, selon Trepp, une plateforme spécialisée dans le suivi des transactions d’obligations hypothécaires commerciales.
Une mise à jour de juin a indiqué que l’emprunteur est resté à jour, mais a cherché un refinancement avant l’échéance de l’hypothèque en septembre. Shorenstein n’a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire.
