OKLAHOMA CITY (Free Press) – Les jeunes acheteurs potentiels à la recherche de la «maison de départ» parfaite à Oklahoma City font face à une concurrence féroce, voire imbattable, et se battent sur le marché libre contre
- un investissement gonflé Goliath,
- des revenus longtemps stagnants,
- et même les propres aspirations de développement de la ville.
Mais, il y a un décalage entre le processus de meulage pour les acheteurs de maison réels et les récits élogieux donnés dans les médias nationaux sur la valeur d’Oklahoma City pour les acheteurs de maison.
L’année dernière, Lending Tree a désigné OKC comme la 2e ville « la plus conviviale » pour les nouveaux propriétaires parmi les 50 plus grandes régions métropolitaines d’Amérique, et il est facile de comprendre pourquoi. Sur les 50 villes répertoriées, OKC avait, de loin, les prix moyens d’acompte les plus bas du pays.
Alors pourquoi les acheteurs d’une première maison à travers la ville signalent-ils tant d’obstacles et de difficultés dans leur quête pour obtenir leur première maison ?
Si les prix sont si bon marché et le marché si favorable, pourquoi constatons-nous que les résidents sont piégés dans un cycle de location, repoussant les efforts pour accéder à la propriété pendant, dans de nombreux cas, plus d’une décennie de plus que leurs parents ?
Un problème clé est l’élimination fonctionnelle de la maison de départ traditionnelle du marché d’Oklahoma City.
Premier pour la prise
Le type de maison historiquement considéré comme une «maison de départ», une petite maison sans fioritures de deux à trois chambres près du bas de la fourchette hypothécaire locale, est également un bien immobilier de choix pour tout investissement locatif.
Alors que la nouvelle s’est répandue dans tout le pays sur les coûts de logement remarquablement bas et le marché bon marché de l’Oklahoma, les investissements extérieurs à l’État ont commencé à affluer pour acheter exactement ce type de logements à bas prix, souvent destinés à être utilisés comme biens locatifs.
« J’ai commencé à me pencher là-dessus il y a environ deux ans lorsque j’ai remarqué que ma maison était la seule de mon bloc appartenant à un véritable propriétaire », a déclaré le représentant du district d’État 93, Mickey Dollens, à un groupe réuni pour une étude intermédiaire sur le logement dans la capitale plus tôt. ce mois-ci. « La semaine dernière seulement, j’ai reçu trois offres de propriétaires d’entreprise sur les côtes est et ouest pour acheter ma maison en espèces. »
C’est cette capacité pour les investisseurs et les propriétaires soutenus par des entreprises à couvrir le prix total d’une maison bon marché avec de l’argent qui en fait un acheteur idéal pour tout vendeur, mais savoir qu’il y aura un retour garanti et soutenu sur cet investissement leur permet souvent aussi de offrir plus que la valeur marchande actuelle.
Un rapide coup d’œil à presque toutes les annonces immobilières de la catégorie montre que les vendeurs parient là-dessus.
Une annonce sur Zillow pour une maison de trois chambres de 1000 pieds carrés sur la 31e rue nord-est montre que la propriété s’est vendue pour seulement 10 000 $ en 2015. Après quelques rénovations cosmétiques importantes, elle a récemment été remise sur le marché pour 120 000 $ en août de cette année. , une augmentation de prix de 1 100 % sur sept ans. Lorsque la propriété ne s’est pas vendue après seulement un mois, le prix a été abaissé à 114 900 $.
La liste elle-même, publiée par Edmond’s Spearhead Realty Group, LLC, s’adresse directement aux sociétés d’investissement à la recherche de locations faciles à court terme, établissant même un parallèle clair entre les maisons que ces investisseurs s’arrachent et les maisons pour lesquelles les premiers acheteurs sont en regardant:
“Cette maison est dans la gamme de prix idéale pour les nouveaux propriétaires ainsi que pour les investisseurs qui souhaitent la conserver comme location Airbnb ou à court terme.”
Cette propriété, actuellement au prix d’un peu moins de 115 000 $, ne dispose pas de chauffage central et d’air ou d’une allée pavée.
Revenus immobiliers
La sagesse conventionnelle – et la majorité des prêteurs hypothécaires – suggère que vous n’achetiez pas une maison pour un prix supérieur à trois fois votre revenu.
Selon Data USA, le revenu médian des ménages d’OKC est d’environ 56 000 dollars par an, ce qui signifie qu’un salarié au milieu de la tranche de revenu de la ville pourrait s’offrir une maison d’environ 160 000 dollars. Il y a beaucoup d’annonces dans cette gamme de prix, bien que beaucoup soient de petites maisons d’une à deux chambres souvent bien inférieures à 1000 pieds carrés, ce qui n’est pas tout à fait la définition traditionnelle d’une maison de démarrage à capitalisation.
Beaucoup sont présentés sous forme de «forfaits», regroupés avec d’autres propriétés prêtes à l’investissement des entreprises, ou sont des locations récemment mises à jour ouvertement conçues pour être Airbnbs.
Pour un travailleur à temps plein ne gagnant que le salaire minimum de l’État de 7,50 $ de l’heure, un revenu annuel qui donnerait théoriquement droit à une hypothèque de 50 000 $, il n’y a actuellement rien du tout à vendre.
En augmentant la recherche de propriétés jusqu’à 75 000 $, un objectif atteignable pour un travailleur à 12 $ de l’heure, les résultats ne montrent que trois listes claires à Oklahoma City : deux propriétés presque délabrées et fermées, et une vendue explicitement comme un investissement locatif qui a actuellement un locataire vivant à l’intérieur.
Le salaire minimum de l’Oklahoma n’a pas changé en 12 ans. Un projet de loi du Sénat de l’État visant à augmenter le salaire minimum à 15 dollars de l’heure a été présenté et est rapidement mort plus tôt cette année.
Beaucoup pour beaucoup
Les réglementations visant à accroître la sécurité, la conscience environnementale et le contrôle de la qualité ont toutes contribué à l’augmentation des coûts des matériaux de construction à l’échelle nationale, mais dans la plupart des cas à Oklahoma City, la majeure partie du coût d’une maison provient toujours du terrain sur lequel elle se trouve.
Avec si peu de maisons de style débutant facilement disponibles à l’achat, une alternative consiste à acheter un terrain zoné pour le résidentiel et à concevoir et construire votre propre maison de départ à partir de zéro, en ne payant que la quantité de maison dont vous avez besoin.
À Oklahoma City, cependant, les prix des lots peuvent encore être bien en dehors de la viabilité pour de nombreux résidents.
Zillow montre à nouveau un terrain à vendre sur la 2ème rue du nord-ouest à 7 000 pieds carrés, la taille de terrain parfaite perçue pour une simple maison de départ.
En septembre 2019, le lot s’est vendu 47 000 $. Il est maintenant de retour sur le marché pour 98 500 $, y compris une maison « délabrée » qui a actuellement un locataire payant vivant à l’intérieur. La liste, rédigée par Chamberlain Realty, LLC, basée à Moore, encourage l’acheteur à démolir la maison et à réaménager le terrain.
Alors que s’est-il passé entre 2019 et 2022 qui pourrait plus que doubler le prix de ce lot ?
Film Row.
Le lot n’est qu’à quelques pâtés de maisons du quartier nouvellement développé et de plus en plus haut de gamme, canalisant l’intérêt immobilier résidentiel directement dans la région.
En 2020, l’évaluateur du comté a réévalué la propriété et les taxes ont été augmentées de plus de 70%, préparant la zone principalement vide pour le développement résidentiel haut de gamme entrant.
Il n’y a actuellement qu’environ 20 terrains vides disponibles dans le métro OKC pour 50 000 $ ou moins, avec presque tous à Capitol Hill ou dans le nord-est de la ville, deux zones qui n’ont pas encore connu de développement majeur haut de gamme.
Les maisons se vendent, mais qui achète ?
On a beaucoup parlé de la diminution globale du stock et de l’offre de logements disponibles dans l’Oklahoma et de sa corrélation avec l’augmentation de la population sans logement ici dans la ville, mais même si les maisons sont achetées à une vitesse fulgurante, beaucoup moins d’acheteurs à faible revenu font même un essai.
Selon Holley Mangham, responsable des communications pour l’Oklahoma Housing Finance Authority, l’organisme qui examine et approuve les demandes d’aide au financement du logement, avec seulement trois mois restants en 2022, l’année n’a jusqu’à présent vu que la moitié du nombre de résidents approuvés pour une aide par rapport à l’intégralité de 2021.
Les chiffres suggèrent que beaucoup moins de résidents à faible revenu tentent même d’acheter.
De même, l’OKC Metropolitan Association of Realtors (MLSOK) montre que les ventes réalisées de tous les types de propriétés ont baissé de plus de 7 % depuis des mois.
Quant au nombre d’acheteurs d’une première maison qui ont réussi à obtenir une maison au cours de la dernière année, MLSOK a déclaré qu’ils ne gardaient aucune trace de ces données.
Dernière mise à jour le 2 octobre 2022 à 1 h 44 par Brett Dickerson – Éditeur
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Grand fan de mangas et d’animes, je n’aime bien écrire qu’à propos de ses sujets, c’est pour ca que j’écris pour 5 minutes d’actus. Au quotidien de décortique, donne mes avis sur les différents épisodes et chapitres des mangas que j’aime lire.
