Un projet de taxe sur les maisons vides débattu à Santa Cruz - 1

Une maison de quatre chambres près de West Cliff Drive à Santa Cruz est vide en juin après avoir été vendue pour 2,3 millions de dollars en novembre. Les maisons en construction active seraient exonérées d’une taxe proposée sur les maisons vides. (Kara Meyberg Guzman – section locale de Santa Cruz)

SANTA CRUZ >> Les électeurs de la ville de Santa Cruz verront probablement une question sur le scrutin de novembre sur l’opportunité d’ajouter une taxe sur les propriétaires qui laissent des maisons vacantes pendant la majeure partie de l’année.

La taxe potentielle a deux objectifs : inciter les propriétaires à louer ou à vivre dans des logements vacants, et collecter des fonds pour des projets de logements abordables pour les résidents à faible revenu qui luttent contre la hausse des loyers et le manque de logements dans la région.

« Honnêtement, nous avons reçu une pluie de courriels ou d’appels téléphoniques : « Je suis le seul dans ma rue. Personne n’est à la maison dans mon quartier toute l’année, sauf le 4 juillet.’ », a déclaré Cyndi Dawson, directrice de campagne pour la taxe sur les maisons vides.

Les dirigeants de la ville de Capitola envisagent également une taxe sur les maisons vides, et le directeur de Capitola City, Jamie Goldstein, a déclaré la semaine dernière qu’il examinait les factures d’eau comme un indicateur des logements vacants. Dawson a déclaré que les données du district des services publics municipaux de Santa Cruz montraient 14 255 compteurs actifs et 838 compteurs sans consommation d’eau pendant au moins huit mois. Mais certaines de ces maisons se trouvent à Live Oak et ne seraient pas soumises à la taxe proposée. En outre, une partie de l’utilisation de l’eau pourrait être uniquement destinée à l’aménagement paysager de maisons vacantes, a déclaré Dawson.

Dawson a ajouté qu’elle avait entendu des résidents de l’Upper et Lower Westside et Eastside qui ont signalé des maisons vides. « Tout le monde a cette histoire où personne n’est à la maison. C’est un phénomène à l’échelle de la ville », a déclaré Dawson vendredi.

La ville de Santa Cruz compte environ 24 000 logements, selon le recensement de 2020. Dawson a estimé que la ville a « plus de 1 000, probablement plus près de 2 000 maisons vides. »

  • De 2015 à 2020, Enquêtes du Bureau de recensement suggèrent que 1 806 maisons de la ville de Santa Cruz étaient vacantes. Ce taux d’inoccupation d’environ 7,5 % comprend les résidences secondaires, certaines maisons en construction et environ 582 maisons utilisées « de façon saisonnière ou à des fins récréatives ».
  • Dans le Recensement 2020, environ 9,5% des maisons de la ville de Santa Cruz étaient considérées comme vacantes. Cependant, les restrictions de voyage et l’éducation en ligne à l’UC Santa Cruz peuvent avoir faussé les taux de location et d’inoccupation à Santa Cruz en 2020, ont déclaré certains opposants à la taxe sur les maisons vides.
  • En 2021, le Département des finances de Californie a trouvé un taux de vacance de 9% pour la ville de Santa Cruz. Il a utilisé des données d’état pour affiner et mettre à jour les informations du recensement.

Dawson a déclaré que la taxation de ces maisons pourrait générer des millions de dollars pour les efforts de logement abordable. Mais les opposants sont sceptiques sur le fait que la taxe sera une réponse efficace à la pénurie de logements de la ville.

Qu’est-ce qui a motivé une taxe d’inoccupation?

Une taxe sur les logements vacants dans la ville de Santa Cruz facturerait les propriétaires de maisons de vacances, d’immeubles de placement et d’autres maisons et appartements vides ou rarement habités.

«Les coûts de logement sont hors de portée pour bon nombre de nos enseignants, nos fournisseurs de services de garde d’enfants, nos travailleurs médicaux: des personnes qui servent notre communauté tous les jours», a déclaré Dawson. « Nous voulions trouver un moyen de nous assurer que ces personnes puissent vivre là où elles travaillent. »

Pendant ce temps, les coûts de logement sont devenus une part plus importante des dépenses des résidents ou les ont forcés à déménager. Beaucoup de gens dépensent la moitié de leurs revenus en loyer. Enquêtes UC Santa Cruz de 2016 à 2018 ont déclaré que 48% des répondants de Westside et 49% des répondants de Beach Flats et de la région de Lower Ocean consacraient plus de la moitié de leurs revenus au loyer.

Certaines maisons du Westside de Santa Cruz sont vacantes une grande partie de l’année. (Stephen Baxter — section locale de Santa Cruz)

Comment la taxe fonctionnerait

Si la mesure du scrutin de novembre est adoptée par les électeurs de la ville de Santa Cruz, cela créerait plusieurs exigences :

  • Les propriétaires de la ville seraient tenus de soumettre un formulaire annuel en ligne ou par courrier indiquant si leur logement a été occupé pendant au moins 120 jours au cours de l’année écoulée. Les journées ne doivent pas nécessairement être consécutives et le logement peut être occupé par le propriétaire ou les locataires.
  • Si la parcelle a été occupée moins de 120 jours au cours de l’année écoulée, les propriétaires paieraient des frais de 6 000 $ par parcelle pour une maison unifamiliale, 6 000 $ par parcelle vacante pour les complexes de six logements maximum et 3 000 $ par logement vacant pour les complexes. de sept logements ou plus.
  • La ville développerait un processus d’audit annuel, et les personnes auditées seraient tenues de fournir la preuve que la parcelle a été occupée. Le nombre d’audits effectués et les preuves requises ne sont pas spécifiés dans l’ordonnance, mais les preuves pourraient inclure un permis de conduire avec l’adresse indiquée et les factures d’eau et d’électricité, a déclaré Dawson.

L’initiative de la ville de Santa Cruz a besoin de plus de 50% des voix pour être adoptée. En 2024, les propriétaires devraient soumettre des déclarations d’occupation pour 2023, selon le projet de loi.

L’initiative comprend plusieurs exonérations de la taxe :

  • Les propriétaires qui ont vécu un événement médical majeur ou un déploiement militaire actif.
  • Bâtiments en construction active.
  • Propriétaires en attente d’approbation de permis de construire ou de droits d’aménagement de la part de la ville.
  • Les 250 parcelles autorisées en vertu de l’ordonnance sur la location à court terme de la ville.

La majeure partie de l’argent recueilli servirait à financer la construction de nouveaux ensembles de logements abordables ou à convertir des résidences existantes en logements abordables.

  • Le logement doit être destiné aux résidents à faible, très faible ou extrêmement faible revenu par rapport au revenu médian de la région du comté de Santa Cruz.
  • Jusqu’à 5% de l’argent pourrait être utilisé pour les services d’hygiène, d’assainissement et de salle de bain pour les sans-abri.
  • Jusqu’à 15 % pourraient être utilisés pour mettre en œuvre la taxe.

« Nous offrons vraiment aux propriétaires une opportunité d’intervenir et de prendre un très peu de temps une fois par an pour aider à garder Santa Cruz accessible à tous, à ces travailleurs essentiels qui font vraiment de Santa Cruz l’endroit où elle se trouve », a-t-elle déclaré. . «Cette ordonnance concerne les voisins qui veulent plus de voisins. Nous voulons que nos voisins soient à la maison.

Expériences d’autres villes

La taxe sur les maisons vides de Santa Cruz est calquée sur des taxes d’inoccupation similaires mises en œuvre à Oakland et à Vancouver, au Canada. Les organisateurs de San Francisco recueillent des signatures pour mettre une ordonnance similaire sur le scrutin de novembre de la ville. Le conseil municipal de Capitola prévoit également d’examiner une proposition de taxe d’inoccupation pour le scrutin du 8 novembre.

La vice-maire d’Oakland, Rebecca Kaplan, était un partisan majeur de la taxe d’inoccupation d’Oakland, qui a été approuvée par les électeurs en 2019.

Lors d’une conférence avec le groupe communautaire Reimagine Santa Cruz le 10 février, Kaplan a déclaré que la mesure avait réussi à la fois à collecter des fonds pour les services aux sans-abri et à réduire le nombre de propriétés vacantes.

« Cela peut fonctionner, cela peut passer, cela peut faire une différence », a déclaré Kaplan.

Au cours des deux années où la taxe a été évaluée à Oakland, elle a permis de récolter 14,4 millions de dollars. Environ 2,2 millions de dollars ont été collectés auprès de propriétés résidentielles; le reste provenait d’unités vacantes dans des propriétés commerciales ou à usage mixte, selon un représentant d’Oakland. Taxe de vacance d’Oakland s’applique aux propriétés résidentielles et non résidentielles, y compris les terrains non bâtis et les propriétés commerciales.

Le nombre de parcelles résidentielles évaluées pour la taxe a chuté de 3 % de 2019 à 2020. La diminution est « le résultat de plusieurs facteurs », a écrit un représentant de la ville dans un e-mail.

Alors que certains propriétaires commencent à utiliser leurs propriétés, d’autres ont demandé des permis de construction ou de stationnement pour camping-cars, vendu la propriété ou fait don de parcelles à la ville, a déclaré le représentant.

Il existe quelques différences essentielles dans la proposition de loi de Santa Cruz.

  • Contrairement à la loi d’Oakland, la taxe sur les maisons vides ne s’appliquerait pas aux propriétés commerciales ou aux terrains vacants.
  • Bien que le conseil municipal d’Oakland ait réduit la taxe de 6 000 $ à 3 000 $ pour de nombreuses propriétés au cours de la première année de la taxe, le conseil municipal de Santa Cruz n’aurait pas le pouvoir de réduire la taxe sans une autre mesure de vote.

De nombreux détails sur la façon dont la taxe sur les maisons vides de Santa Cruz sera évaluée, y compris le nombre d’audits qui seront effectués et si les résidents pourront signaler des maisons vacantes présumées, ne sont pas précisés dans l’ordonnance. C’est pour donner à la ville une flexibilité dans la façon dont elle perçoit la taxe, a déclaré Dawson.

Les opposants s’inquiètent

Carol Polhamus, retraitée et résidente de longue date de Santa Cruz, a déclaré que l’accent mis par l’ordonnance sur les maisons vacantes détourne l’attention des causes profondes de la crise du logement à Santa Cruz.

« Je pense que les gens sont à juste titre frustrés par le fait qu’il n’y a pas assez de logements. Pour moi, la principale raison est que nous n’en avons pas construit », a-t-elle déclaré. « Je pense que c’est le cœur du problème. »

Polhamus a qualifié le nombre de postes vacants du recensement de « extrêmement gonflé », étant donné que le recensement a eu lieu au début de la pandémie de COVID-19 et que de nombreux étudiants vivaient ailleurs. Elle a pointé un rapport du Département américain du logement et du développement urbain qui a estimé un taux d’inoccupation de 0,1 % pour les maisons en propriété, de 1,7 % pour les copropriétés en propriété et de 1,9 % pour toutes les locations.

« L’estimation la plus généreuse, je pense, de ma part en faisant le calcul, c’est qu’il pourrait y avoir 200 maisons vides » à Santa Cruz, a-t-elle déclaré.

Les taux d’inoccupation dans ce rapport sont calculés à partir de modèles statistiques qui utilisent l’évolution du marché de la location et du logement depuis le recensement de 2010 pour estimer les taux d’inoccupation actuels, a déclaré Elaine Ng, économiste du logement et du développement urbain, qui a travaillé sur le rapport. « HUD ne mène pas d’enquêtes pour arriver à ces estimations », a-t-elle écrit dans un e-mail. Les tarifs n’incluent pas les locations de vacances ou d’autres maisons peu utilisées, a-t-elle écrit.

Avec les coûts de création et de maintenance du programme, Polhamus craignait que le programme ne coûte plus d’argent qu’il n’en rapporte.

En 2019, la première année où Oakland a perçu sa taxe d’inoccupation, la ville a dépensé près de 500 000 $ pour créer un portail en ligne pour les propriétaires et administrer la taxe, selon les archives de la ville. L’année suivante, il a dépensé environ 200 000 $ pour exécuter le programme.

Dawson a déclaré que le programme de Santa Cruz pourrait ne pas être aussi coûteux. Plutôt que d’utiliser la méthode d’Oakland consistant à facturer la taxe uniquement sur les maisons que la ville détermine comme étant vacantes, la taxe sur les maisons vides obligerait tous les propriétaires à déclarer leur statut de vacance chaque année. Dawson a déclaré que la méthode entraînera moins de coûts administratifs.

La Le conseil municipal de Capitola envisage également de mettre en place une taxe sur les logements vides au scrutin de novembre.

  • Les dirigeants de la ville de Capitola ont estimé que le coût de la rédaction d’une loi à Capitola est d’environ 10 000 à 15 000 dollars, plus environ 5 000 dollars pour mettre la mesure sur le scrutin de novembre et environ 18 000 dollars que la ville a déjà dépensés pour les sondages.
  • L’application initiale d’une taxe sur les logements vacants coûterait à la ville environ 20 000 à 30 000 dollars, puis environ 5 000 à 10 000 dollars par an, ont déclaré les dirigeants de Capitola.

Dawson et Polhamus ont déclaré qu’ils attendaient avec impatience la publication d’un rapport sur l’impact financier de l’ordonnance préparé par le personnel de la ville.. Les rapports détailleront comment la mesure pourrait affecter la ville, y compris les impacts sur :

  • Utilisation des terres, y compris la disponibilité de logements.
  • Financement des transports, des écoles, des parcs et d’autres infrastructures publiques.
  • La capacité de la communauté à attirer et retenir les entreprises.

Le rapport devrait être présenté au conseil municipal le 28 juin.

Lisez la proposition.

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